Wycena drogi koniecznej

Definicja służebności

W polskim prawie służebność została uregulowana w kodeksie cywilnym jako ograniczone prawo rzeczowe. Rozróżniamy trzy rodzaje służebności: 

• służebność gruntowa
• służebność osobista
• służebność przesyłu

Dodatkowo, Kodeks Cywilny podaje definicje drogi koniecznej jako szczególny przypadek służebności gruntowej lub osobistej) oraz służebności budynkowej – rodzaj służebności gruntowej.

Służebność można nabyć w drodze umowy, wyroku sądowego lub w drodze zasiedzenia.

Co to jest droga konieczna?

W przypadku, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej lub służebności osobistej.

Wycena drogi koniecznej – jak ustala się wartość wynagrodzenia?

Istnieje kilka sposobów określania wartości prawa służebności gruntowej. Poniższy wzór przedstawia jeden ze sposobów:

W = Wg x P x k 

gdzie:

W – wartość prawa służebności gruntowej,
Wg – wartość jednostkowa gruntu nieruchomości, na której ustanowiono służebność,
P – powierzchnia gruntu objętego wykonywaniem służebności,
k – współczynnik zależny od stopnia współkorzystania z części nieruchomości, na której wykonywana jest służebność przez posiadacza służebności i przez właściciela nieruchomości służebnej (k mniejsze lub równe 1).

Wycena drogi koniecznej – przykład:

Przedmiot wyceny stanowi część działki nr „B”. Zakres wyceny obejmuje określenie wartości prawa służebności drogi koniecznej.

W analizowanym przypadku celem jest określenie wartości wynagrodzenia dla właściciela działki nr B, przez którą to przechodzi droga konieczna do działki nr A (nie posiadającej dostępu do drogi publicznej). 

Uwzględniając przepisy prawa oraz społeczno – gospodarczy interes nieruchomości obciążonej (B), przyjęto szerokość pasa drogi koniecznej 4 m. Powierzchnia gruntu objętego wykonywaniem służebności to P = 4 m x 50 m = 200 m².

Dodatkowe założenia i wnioski:

• Rzeczoznawca Majątkowy uznał, że ustanowienie służebności nie zmniejszy wartości pozostałej części nieruchomości A – wartość służebności będzie związana tylko z wartością części działki, na której prawo to będzie wykonywane.
• część działki, na której prawo to będzie wykonywane, będzie również wykorzystywana jako droga przez właściciela nieruchomości służebnej. Współczynnik współkorzystania wynosi 0,5.
• Rzeczoznawca Majątkowy oszacował średnią wartość jednostkowa gruntu na poziomie 70 zł/m².

Zgodnie ze wzorem, wartość prawa służebności wynosi:

W = Wg x P x k 
W = 70 zł/m² x 200 m² x 0,5 = 7 000 zł

Bibliografia:

Dz.U.2022.0.1360 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny,
J. Dydenko, Szacowanie Nieruchomości, Wydanie IV, Warszawa 2020, Wolters Kluwer

Strona główna